Но почему центр города вообще так важен?
Анита Бейкуле из градостроительной компании G93 объясняет:
«Центр города — это экономическое, культурное и социальное ядро, задающее ритм всей городской жизни и формирующее её идентичность. Это не просто географическое место — это символ, в котором воплощается чувство принадлежности и гордости за свой город. Даже если многие, особенно семьи с детьми, выбирают жизнь в пригородах, их повседневность всё равно тесно связана с тем, что предлагает центр — работа, транспорт, культура, досуг, общение. Именно здесь сосредоточены бизнес, государственные учреждения, общественные события, историческое наследие и важнейшие транспортные узлы, поддерживающие целостность и жизнеспособность города. Не стоит забывать — без живого и функционирующего центра невозможна и устойчивая жизнь на окраинах».
Так что же происходит с центром Риги сегодня?
Во-первых, как отметили организаторы недавнего градостроительного форума Mad City, численность населения в районе Центра за последние 10 лет выросла почти на 6%.
То есть центр вовсе не пустеет — здесь сохраняется стабильный спрос как на жильё, так и на рабочие места.
Во-вторых, с 2020 года по данным Kivi Real Estate в центре было продано более 230 объектов стоимостью свыше 300 000 евро.
Почему это важно?
Значительная часть этих зданий превратилась в ухоженные жилые дома после реконструкции — их квартиры были распроданы. Другие объекты стали современными арендными домами или офисами. В любом случае, после продажи здания начинают использоваться значительно эффективнее.
Исторически, государство владело обширным портфелем недвижимости, включая несколько центральных зданий, которые по тем или иным причинам не содержались должным образом или использовались лишь частично. Однако и здесь наблюдаются положительные изменения — в последние годы «Valsts nekustamie īpašumi» (Государственная недвижимость) активно выставляет такие объекты на аукционы. Это приносит пользу всем сторонам:
- Государство избавляется от обременения в виде больших неиспользуемых зданий в центре;
- Частные инвесторы получают возможность приобрести объекты в привлекательных локациях и вложиться в их восстановление;
- Жители Центра получают более качественные и современные жилые пространства.
Прохожие всё чаще замечают отреставрированные фасады довоенных домов, которые не только сохраняют архитектурное очарование, но и перестают представлять угрозу безопасности.
Примеры зданий, недавно перешедших от VNI в частные руки по справедливым, аукционным ценам:
- Eksporta iela 6
- Brīvības iela 68
- Valdemāra iela 17a
- Merķeļa iela 11
- Kaļķu iela 24
- Stabu iela 18 и другие.
Ярким примером такой трансформации стал проект «Raiņa Nams» по адресу Raiņa bulvāris 27.
Трудно поверить, что столь величественное здание в сердце одной из красивейших столиц Европы когда-то оставалось неиспользованным и нераскрытым.
Что должно произойти, чтобы инвестор обратил внимание на такое здание и решил вложиться?
Во-первых, как отмечает Линардс Вейде, продавший десятки подобных объектов, Рига уникальна для Балтийского региона тем, что здесь все еще можно найти подобные возможности — и по относительно разумным ценам. В соседних столицах такие предложения встречаются гораздо реже и стоят дороже.
Во-вторых, многие из этих зданий расположены в отличных локациях — это краеугольный камень успешных девелоперских проектов.
В-третьих, в любой фазе экономического цикла, когда на рынке наблюдается подъём и строительный бум, затраты на новое строительство резко возрастают. Работа с уже существующими зданиями зачастую оказывается более предсказуемой и экономически оправданной — как по бюджету, так и по срокам реализации.
Конечно, как и всегда, дьявол кроется в деталях. Не каждое здание в Центре можно «оживить» усилиями инвестора.
Какие здания остаются без внимания?
Обычно те, которые находятся в настолько плохом состоянии, что затраты на реконструкцию превышают строительство нового объекта. Еще один фактор — наличие неурегулированной долевой собственности, которая делает объекты малопривлекательными для инвесторов.
Важно также понимать: чтобы обновление и развитие Центра стали устойчивым трендом, а не кратковременным всплеском, необходимо найти особый баланс между сохранением исторической ценности и удовлетворением современных потребностей.
Иногда охранный статус культурного наследия не спасает здание, а приговаривает его — восстановление становится экономически невозможным. В других случаях чрезмерно строгие регуляции по охране наследия затягивают проекты на годы, сводя экономическую выгоду к нулю. За это время здание продолжает разрушаться, и с каждым годом восстановление становится всё более сложной задачей даже для опытных реставраторов.
Поиск баланса между уважением к истории и достаточной гибкостью для девелоперов, похоже, надолго останется темой для обсуждения.
