Редевелопмент типового жилья: эффективные стратегии и практики

Пока архитекторы, городские планировщики и чиновники спорят о том, каким должно быть будущее массового советского жилья, его жители оказываются в серой зоне. Устаревшие планировки квартир, ветшающие здания и неиспользуемые зеленые насаждения могут негативно влиять на повседневность людей, а они часто не знают, что делать. Но недавние новости о проведении архитектурного конкурса на перепланировку дома на Ziepju iela 11, позволяют предположить, что ситуация может измениться.

Здание Ziepju 11 было построено в 1970 году как общежитие для сотрудников близлежащего троллейбусного парка, но затем стало общежитием для самых разных людей. С 2018 года здание пустовало — жильцов расселили, когда решено было отремонтировать здание и превратить его в апартаменты для сдачи в аренду. Относительно небольшие комнаты расположены по обе стороны длинного коридора с лестницами, общими туалетами и кухнями в торцах здания. Такая планировка не характерна для массового советского жилья, поскольку коридоры с двойной загрузкой обычно предназначались для гостиниц и других общежитий. 

Это здание из кирпича и сборных панелей послужит пилотным проектом и моделью для устойчивой реконструкции панельных кварталов в Латвии. Подход будет опираться на принципы циркулярной экономики и устойчивое энергоснабжение. Цель такой реновации — в том числе создание привлекательной и современной городской среды. В рамках этого проекта будут опробованы разные подходы, чтобы проверить, стоит ли внедрять их в более широком масштабе. 

Пока мы пытаемся определить лучшую стратегию для реновации панельных домов в Латвии, стоит проанализировать подходы других стран — постсоциалистических и не только: здесь есть, чему поучиться. В целом, можно выделить пять основных стратегий: 

• Фокус на фасадах: повышение энергоэффективности здания в основном за счет утепления фасада. 
• Комплексная реконструкция: утепление фасада со значительными изменениями внутренних пространств. 
• Переосмысление идентичности: попытка переписать историю здания.
• Расширение жилого пространства: создание наружных галерей и другая работа с пространствами уже за пределами здания. 
• Деконструкция здания: сокращение жилой площади с учетом того, что численность населения уменьшилась.  

Фокус на фасадах

Есть ощущение, что в Латвии разговоры об улучшении жилищного фонда советской эпохи сводятся в основном к обсуждению того, как повысить энергоэффективность здания. Обычно эта задача решается с помощью утепления фасада, его покраски в причудливые цвета или облицовки. И хотя снижение счетов для жильцов — это хорошо, но правда ли замена монотонности микрорайонов на какофонию желтых, зеленых и бежевых блоков — это лучший и всех подходов? Не выбираем ли мы самый простой вариант и не пытаемся ли продать его жителям как наиболее выгодный для них? 

Альтернативным сценарием подхода с утеплением может служить тартуский проект SmartEnCity. На сайте написано, что цель проекта — «сделать городскую среду умной и устойчивой, вдохновить людей на принятие экологически сознательных решений и предложить решения, которые легко воспроизводить в других европейских городах». И хотя это звучит фантастически, на деле проект включает в себя утепление наружного контура зданий, установку новой вентиляции, систем центрального отопления, солнечных батарей, систем умного дома, «помогающих следить за потреблением энергии» — и конечно же, такой подход делает здания более «привлекательными».

Реновация в Тарту сделано не с помощью архитектурных решений, декора или высококачественных материалов, и даже не с помощью установки новых инженерных систем — а с помощью уникальных муралов на каждом здании. Создатели уверены, что они обогатили городской ландшафт, показали возможности повторного использования зданий (Reuse), помогли создать галерею под открытым небом и «отметить прогрессивность жилищных товариществ в пилотном районе, которые решили стать „умниками“ и выделить свои дома в городе с помощью искусства» 

Однако этот подход не решает проблемы узких, часто устаревших планировок, интеграции зданий в город или перезапуска пространства вокруг домов. Большая часть наших многоквартирных домов — это типовые здания с деталями массового производства: они идентичны, и редевелопмент важно использовать как возможность для создания более разнообразной жилой среды, а для этого важно улучшать планировки квартир, учитывать потребности самых разных людей и понимать, что они постоянно меняются. 

Микрорайоны часто критикуют за их монотонность и отсутствие индивидуальности. Меняя только фасады, мы еще больше стираем разницу между типовыми зданиями — до такой степени, что трудно даже распознать их оригинальную серию. Вопреки распространенному мнению, многие из типовых зданий имеют украшения и вариации: они имеют важное архитектурное значение, и их нужно сохранять, ведь именно такие элементы дают представление о повседневной жизни, политических событиях и общественных настроениях второй половины XX века.

Комплексная реконструкция

Хотя следующий метод также не сохраняет характерные черты модернистской архитектуры, он предлагает более внимательный подход к обновлению зданий. Предложение словацкой архитектурной студии GutGut относительно простое: почти белый утепленный фасад с разбросанными подвесными стальными балконами в качестве архитектурных акцентов. Лестницы, которые обычно выделяются в панельных зданиях, сделаны так, чтобы слиться с остальным фасадом — большие стеклянные поверхности заменили на окна, ритм которых органично встраивается в остальные пропорции здания. 

Важно, что в этом проекте предпринята реальная попытка улучшить качество жизни жильцов: в квартирах убраны некоторые перегородки и сделаны более широкие проемы, что значительно изменило их планировки и даже позволило объединить несколько квартир. В результате на каждом этаже на одной лестничной клетке находятся не четыре квартиры, как раньше, а две-три. Кроме того, верхний этаж отведен под большие двухуровневые квартиры с террасами: покупая квартиры, резиденты Rimavská Sobota могли выбирать самые разные апартаменты.

Но самым приятным изменением для жильцов стали общественные помещения — кафе, тренажерный зал и даже сауна — там, где раньше на первом этаже находились кладовые. И хотя при этом первоначальный фасад здания сильно изменился, уровень комфорта для жителей существенно вырос, а в микрорайоне в целом появилось архитектурное разнообразие. Такое решение возможно только при расселении здания: изменения внутри и снаружи слишком существенные — например, меняются планировки и даже количество квартир. Впрочем, учитывая, что население Латвии постепенно сокращается, сосредоточиться на качестве квартир, а не на их количестве кажется не такой уж плохой идеей. 

Переосмысление идентичности

Если первые две стратегии по обновлению зданий можно описать как стирание идентичности или истории зданий, то эта стратегия идет на шаг дальше, пытаясь переписать и то, и другое. Рассматривая здание с фиолетовыми решетчатыми балконами, которое обшито деревом,  только по пропорциям окон можно понять, что у него есть советское прошлое. И это кажется намеренным решением — по крайней мере, с точки зрения застройщика. Только на сайте архитектурного бюро OpenAD можно найти изображения «до» того, что раньше было советским санаторием в Юрмале, окруженным сосновым лесом и находящимся в нескольких минутах ходьбы от пляжа. 

Теперь это жилой комплекс под названием Edinburgh Apartments & Lofts. В то время как архитекторы говорят о важности повторного использования и видят потенциал в прошлом здания, риелторы предпочли упомянуть только традиции деревянной архитектуры города-курорта в XIX веке и проигнорировать куда более близкое прошлое, когда Юрмала была настоящей «горячей точкой» для советских санаториев и курортов — во второй половине XX века здесь появилось множество монументальных модернистских зданий. 

Вместо того, чтобы намекнуть на модернистское прошлое здания и любопытные подходы к курортной архитектуре того времени, его переосмыслили как «традиционный» деревянный дом в Юрмале. Площадь квартир в здании сейчас варьируется от 30 м² до 90 м². Есть даже апартаменты площадью 150 м² — это лофты с выходом на террасу или балкон. 

Стратегия обновления здесь заключается не только в реконструкции самого здания, но и в продаже нарратива. Но ирония в том, что описание обновленного здания на самом деле включает в себя множество принципов советского модернизма, например, доступ к природе или поощрение жителей к формированию локального сообщества и общению. 

Расширение жилого пространства

Еще один популярный подход — расширение здания за счет создания наружных обходных галерей, охватывающих весь фасад. Самый известный пример — реконструкция социального жилья Grand Parc в Бордо от французского бюро Lacaton & Vassal, но подход «Удобного утепления» (Liveable Insulation) вдохновил многие архитектурные студии и ближе к Латвии. 

Одна из них — re:architekti, которая была удивлена, когда жильцы панельного дома 1970-х годов из Праги обратились в студию с предложением обновить здание. Процесс был далеко не простым, ведь такой группе людей сложно принимать единогласные решения. Но в конце концов было решено, что для проекта нужен подход, который позволит жильцам оставаться в своих квартирах на протяжении всего процесса реконструкции.

Архитекторы значительно увеличили глубину балконов, протянув их по всей длине фасада и тем самым «продлив» гостиные с помощью простой консольной конструкции, которая не только удерживает пристройку на месте, но и стабилизирует исходную структуру. Жильцы даже смогли выбрать тип напольного покрытия, окна или выход в сад, также у них было право дополнительно застеклить свой балкон. 

Хотя такой подход не решает всех проблем панельных районов, он позволяет развивать существующие здания: например, сделать планировки зданий более разнообразными и гибкими, а пространства более доступными для людей с ограниченной мобильностью — или даже или даже добавить дополнительный этаж. При этом эстетику фасадов и первоначальные замыслы архитектора можно сохранять: аутентичные конструкции, материалы и декоративные элементы не мешают таким трансформациям. 

Демонтаж здания

Хотя на первый взгляд демонтаж некоторых частей здания кажется самым радикальным из всех подходов, в условиях сокращающегося населения и городов с относительно однородным жилым фондом его стоит рассматривать как возможную стратегию. Один из примеров уменьшения площади можно найти в Берлине, в районе Марцан. Микрорайон был основан в 1979 году как часть проекта (пере)стройки в ГДР, в котором использовалась очень знакомая система сборных панелей. Однако после падения Берлинской стены и соединения городской ткани многие жители воспользовались возможностью переехать в другое место, и район стал пространством, связанным с негативными ассоциациями бывшей ГДР. 

Особенно это было заметно в микрорайоне Аренсфельд, где многоэтажки уже имели признаки ветхости. Поскольку город не хотел тратить деньги на их реконструкцию, было решено снести здания, однако жители вместе с жилищным кооперативом и представителями района были недовольны этим решением. Так родился крупнейший для начала 2000-х проект перепланировки в Берлине — «Террасы Аренсфельдера» (Ahrensfelder Terraces).

Цель проекта заключалась в том, чтобы сделать квартиры лучше, но меньше, и оказалось, что панели так же легко демонтируются, как и собираются, поэтому в период с 2003 по 2005 год 16 высоток были преобразованы в более компактные блоки высотой не более 6-ти этажей. Планировки квартир были максимально разнообразными: в итоге получилось 39 разных планировок площадью от 48 м² до 102 м². Стены утеплили, а многие здания по соседству снесли, чтобы освободить место для озеленения. Бетонные панели от них переработали. 

Несмотря на то, что схема реконструкции оказалась слишком дорогой, чтобы повторять ее в масштабах целой страны, некоторые интересные идеи все же стоит позаимствовать. В Латвии тоже есть потенциал для уменьшения жилых площадей, особенно сейчас, когда все больше жителей хотят обновить свое жилье, но не всегда имеют средства на квартиру в новом доме с террасами. Отличной альтернативой могут стать модифицированные, гораздо более уютные панельные дома. 

Определение приоритетов

Пилотный проект Ziepju 11 может стать поворотным моментом для типового советского жилья в Риге. Пока мы пытаемся определить свою собственную позицию по отношению к микрорайонам и к тому, что мы считаем ценным и каковы наши приоритеты, стоит еще раз взглянуть на примеры ревитализации в других постсоциалистических государствах. 

Ценим ли мы модернистский фасад больше, чем энергоэффективность здания? Хотим ли мы полностью изменить планировки квартир, разнообразив жилой фонд? Может быть, нам лучше сократить объем и иметь меньше квартир, но повысить качество среды в них? Или важнее, чтобы жильцы оставались в своих домах на протяжении всей реконструкции?

Что бы мы ни делали, важно, чтобы советские панельные дома получали такое же внимание и заботу во время реновации, как и традиционная деревянная архитектура. Не существует универсального подхода к реновации такого наследия, однако необходимо, чтобы жители увидели потенциал своей городской среды и могли более взвешенно обсуждать, что они хотят видеть в своем микрорайоне. 

Именно для этого необходимо знакомиться с опытом других стран и одновременно разбираться в собственных типовых зданиях и их истории. Узнать больше о рижских микрорайонах и серийных зданиях, которые строили в Балтии, можно в других наших статьях.