Литва впереди, Латвия растет быстрее
За первое полугодие 2026 года объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в Литве достиг 569 млн евро, в Латвии — 177 млн, в Эстонии — 122 млн. У Латвии самый высокий рост в регионе — около 70% за год. Как и в Эстонии, основу рынка здесь составляет местный капитал. Литовский рынок более зрелый: в стране работает свыше 120 фондов недвижимости, а рост числа сделок, по оценке Colliers, может вернуть интерес международных инвесторов.
Крупнейшей сделкой в Балтии стала покупка W. P. Carey портфеля из 19 торговых объектов Kesko Senukai за 177,5 млн евро, около 133 млн из которых пришлось на литовские активы.
В Латвии Provendi Asset Management приобрела у Eastnine офисные здания Alojas Biroji и Zaļā 1, Maxima Latvija — торговый объект на Grostonas iela у EIKA, а Eugesta — построенный VGP логистический центр.
Сохранился интерес и к участкам под застройку: River Properties приобрела территорию рядом со стадионом Skonto за 4 млн евро, а Realto — бывший объект Cita Santehnika под редевелопмент.
Во втором квартале доходность (prime yield) для офисов составляла 7% в Таллине и Риге и 6,75% в Вильнюсе. Для торговых центров — 8% в Таллине и Риге и 7,5% в Вильнюсе, для индустриальной недвижимости — 7,5%, 7,25% и 7% соответственно.
Офисы становятся меньше — требования выше
Главное изменение офисного рынка — компании становятся требовательнее к рабочим местам и выбирают современные, качественные, готовые помещения.
В Риге, по данным Colliers, большинство новых сделок приходится на офисы до 400 кв. м, основной спрос создают компании среднего размера. Вместо shell & core («под отделку») владельцы все чаще предлагают готовые офисы. За квартал вакантность класса A снизилась с 16,1% до 15%. Готовится новый этап New Hanza, продолжается строительство Preses Nama Kvartāls и Verde C. Новые проекты без заранее привлеченных арендаторов девелоперы не начинают, что помогает заполнить уже построенные площади. Стоимость аренды новых офисов класса A стабильна — 16–20 евро за кв. м в месяц.
В Таллине ситуация сложнее: строится около 105 тыс. кв. м офисов — 8% существующего предложения, но спрос остается слабым. Компании сокращают площади, на рынок возвращаются ранее занятые помещения, особенно быстро растет вакантность класса B. Владельцы предлагают льготные периоды, снижают арендную плату или сдают помещения без дополнительного ремонта, а большие офисы делят на компактные готовые блоки.
Вильнюс остается самым устойчивым рынком. Во втором квартале завершилось строительство бизнес-центра Sąvaržėlė британского бюро RSHP. Artea Bank занял 9500 кв. м, или 46% здания, Omnisend — 2971 кв. м, заполняемость достигла 67%. Общая вакантность в Вильнюсе снизилась до 8,2%, в центральном деловом районе она составляет 14%. Качественных свободных офисов становится меньше, что может привести к росту стоимости аренды.
Новый вызов офисного рынка — искусственный интеллект. Девелоперы и инвесторы пытаются понять, как AI повлияет на численность команд и будущую потребность в офисах. Массового сокращения площадей пока нет, но некоторые арендаторы уже пересматривают бизнес-процессы.
Рига: рынок на стороне арендатора
По данным Latio, на офисном рынке Риги правила диктуют арендаторы. В городе появилось много новых энергоэффективных офисов класса A, а крупных компаний, которым нужны большие площади, сравнительно немного. Гибридная работа тоже меняет спрос: компании сокращают офисы, переезжают из старых зданий в новые или выбирают более компактные помещения.
Владельцы предлагают скидки, гибкие планировки, арендные каникулы и берут на себя расходы на отделку. Быстрее всего, по данным Latio, сдаются офисы площадью 50–130 кв. м, гораздо сложнее — блоки на 400–800 кв. м. Поэтому большие пространства, как и в Таллинне, делят на небольшие офисы, а некоторые здания получают новую функцию — медицинскую, образовательную или жилую.
Разница в стоимости аренды большая: в центре Риги офис класса A может стоить до 22 евро за кв. м в месяц, класса C в менее востребованных районах — от 5 евро. Дешевая аренда не означает выгодный офис. Компании считают коммунальные и эксплуатационные расходы и смотрят, во сколько помещение обойдется в целом.
Торговые центры снова в дефиците
Торговая недвижимость — устойчивый сегмент рынка. Вакантность в торговых центрах минимальна — 2,2% в Таллине, 1,8% в Риге и 1,5% в Вильнюсе. Дороже всего аренда в Вильнюсе: в лучших торговых центрах — 25–55 евро за кв. м в месяц. В Таллине — 23–45 евро, в Риге — 23–40 евро.
В Латвии снова запускаются новые проекты. Разрешения на строительство получили Mols и The Powerhouse в Riga Waterfront, причем строительство The Powerhouse уже началось. Бывшую территорию Cita Santehnika планируют превратить в районный торговый центр TC Astra, а TC Imanta — расширить: якорным арендатором станет Apollo. Во втором квартале открылись Mājai & Dārzam в помещениях бывшего Cenu Klubs, новый Maxima на Stirnu iela, K-Senukai в Огре и McDonald’s в Лиепае.
На латвийский рынок могут выйти и новые игроки. Несколько китайских автомобильных брендов рассматривают открытие салонов, а польские ретейлеры — выход на рынок или дальнейшее расширение в странах Балтии.
В Эстонии набирают популярность магазины доступного ценового сегмента. Первый HalfPrice, открывшийся в торговом центре T1, привлек большой интерес покупателей. Продажи выросли и у дискаунтеров Grossi и A1000 Market.
В Литве во втором квартале новых торговых объектов не открылось, но проект Akropolis Vingis получил окончательное согласование инфраструктурных работ. Польский бренд Tatuum открыл первый магазин в каунасском ТЦ Mega, а китайский производитель электромобилей BYD — шоурум площадью 500 кв. м в Urban HUB.
Логистика растет, выбор становится шире
В этом сегменте у арендаторов появляется больше выбора.
В Таллинском регионе в конце июня строилось около 120 тыс. кв. м складской и индустриальной недвижимости — 30 проектов. Многие — в формате stock-office, объединяющем складские, торговые и офисные площади. После активного первого квартала спрос замедлился, арендаторы дольше принимают решения. Несмотря на конкуренцию и высокую вакантность, девелоперы запускают новые проекты.
В Риге завершились первая очередь дата-центра DC7 TET, реконструкция Nordo N7 и Lidostas Parks V. Новые площади увеличили вакантность с 4,5% до 5,3%. Спрос сохраняется, но выбор стал шире, и арендаторы могут не торопиться. Арендные каникулы на два–четыре месяца стали обычной практикой. Заявленная стоимость аренды достигает 5,5 евро за кв. м в месяц, фактическая с учетом льгот часто ниже.
В Литве около 70% спроса на новые спекулятивные индустриальные проекты приходится на логистические компании, среди них Venipak, Hegelmann, VIA3L и NTG. Venipak возобновила проект терминала площадью 13 500 кв. м в Liepkalnis Logistics Park в Вильнюсе. Он станет крупнейшим терминалом компании и объединит операции трех нынешних площадок.
Почему международный капитал возвращается медленно?
Председатель правления Provendi Real Estate Fund
“Крупные международные инвесторы возвращаются на рынок Балтии медленнее, чем ожидалось. Одна из главных причин — геополитическая неопределенность. После полномасштабного вторжения России в Украину инвесторы из Германии, Швеции, Франции и других европейских стран стали осторожнее относиться к проектам в Балтии и предпочитают подождать, пока ситуация не станет более определенной.
Ещё один фактор — стоимость финансирования. Процентные ставки снижаются, однако ожидания продавцов и покупателей по-прежнему расходятся: собственники ориентируются на цены периода почти нулевого EURIBOR, в то время как инвесторы уже исходят из новых рыночных условий. Эта разница в ожиданиях нередко становится причиной того, что сделки не доходят до завершения”.
