Lietuva priekšā, Latvija aug visstraujāk
2026.gada pirmajā pusgadā investīciju darījumu apjoms komercīpašumu tirgū Lietuvā sasniedza 569 miljonus eiro, Latvijā — 177 miljonus, bet Igaunijā — 122 miljonus eiro. Latvijā bija straujākais pieaugums reģionā — aptuveni 70% gada laikā. Tāpat kā Igaunijā, tirgus aktivitāti galvenokārt nodrošina vietējais kapitāls. Lietuvas tirgus ir nobriedušāks: valstī darbojas vairāk nekā 120 nekustamā īpašuma fondu, un darījumu skaita pieaugums, pēc Colliers vērtējuma, varētu atjaunot starptautisko investoru interesi.
Lielākais darījums Baltijā bija W. P. Carey veiktā 19 Kesko Senukai tirdzniecības objektu portfeļa iegāde par 177,5 miljoniem eiro, no kuriem aptuveni 133 miljoni attiecās uz aktīviem Lietuvā.
Latvijā Provendi Asset Management no Eastnine iegādājās biroju ēkas Alojas Biroji un Zaļā 1, Maxima Latvija no EIKA — tirdzniecības objektu Grostonas iela, savukārt Eugesta — VGP uzbūvēto loģistikas centru.
Saglabājās interese arī par attīstībai paredzētu zemi: River Properties par 4 miljoniem eiro iegādājās teritoriju pie Skonto stadiona, bet Realto — bijušo Cita Santehnika īpašumu pārbūvei un tālākai attīstībai.
Otrajā ceturksnī biroju ienesīgums (prime yield) Tallinā un Rīgā bija 7%, bet Viļņā — 6,75%. Tirdzniecības centriem tas bija attiecīgi 8%, 8% un 7,5%, bet industriālajiem īpašumiem — 7,5%, 7,25% un 7%.
Biroji kļūst mazāki — prasības aug
Galvenā pārmaiņa biroju tirgū — uzņēmumi kļūst prasīgāki pret darba vidi un izvēlas modernus, kvalitatīvus un lietošanai gatavus birojus.
Rīgā, pēc Colliers datiem, lielākā daļa jauno darījumu ir par birojiem līdz 400 kv. m, un galveno pieprasījumu veido vidēja lieluma uzņēmumi. Shell & core jeb neapdarinātu telpu vietā īpašnieki arvien biežāk piedāvā pilnībā gatavus birojus. A klases biroju vakance ceturkšņa laikā samazinājās no 16,1% līdz 15%. Tiek gatavots nākamais New Hanza attīstības posms, turpinās Preses Nama Kvartāls un Verde C būvniecība. Jaunus projektus bez iepriekš piesaistītiem nomniekiem attīstītāji nesāk, ļaujot tirgum aizpildīt jau uzbūvētās platības. Jauno A klases biroju nomas maksa saglabājas stabila — 16–20 eiro par kv. m mēnesī.
Tallinā situācija ir sarežģītāka: būvniecībā ir aptuveni 105 tūkst. kv. m biroju jeb 8% no esošā piedāvājuma, taču pieprasījums joprojām ir vājš. Uzņēmumi samazina biroju platības, tirgū atgriežas iepriekš aizņemtas telpas, un īpaši strauji aug B klases biroju vakance. Īpašnieki piedāvā nomas atvieglojumus, samazina nomas maksu vai iznomā telpas bez papildu remonta, bet lielus birojus sadala mazākos, lietošanai gatavos blokos.
Viļņa joprojām ir stabilākais tirgus. Otrajā ceturksnī tika pabeigts britu arhitektu biroja RSHP projektētais biznesa centrs Sąvaržėlė. Artea Bank aizņēma 9500 kv. m jeb 46% ēkas, Omnisend — 2971 kv. m, sasniedzot 67% ēkas aizpildījumu. Kopējā biroju vakance Viļņā samazinājās līdz 8,2%, bet centrālajā biznesa rajonā tā ir 14%. Kvalitatīvu brīvo biroju kļūst mazāk, kas var veicināt nomas maksas pieaugumu.
Jauns izaicinājums biroju tirgum ir mākslīgais intelekts. Attīstītāji un investori mēģina saprast, kā AI ietekmēs darbinieku skaitu un uzņēmumu nākotnes vajadzību pēc biroju platībām. Masveida platību samazināšana pagaidām nav vērojama, taču daži nomnieki jau pārskata biznesa procesus.
Rīga: tirgus ir nomnieku pusē
Pēc Latio datiem, Rīgas biroju tirgū noteikumus šobrīd diktē nomnieki. Pilsētā ir daudz jaunu, energoefektīvu A klases biroju, bet lielu uzņēmumu, kuriem nepieciešamas plašas telpas, ir salīdzinoši maz. Pieprasījumu maina arī hibrīddarbs: uzņēmumi samazina biroju platības, pārceļas no vecākām ēkām uz jaunām vai izvēlas kompaktākas telpas.
Īpašnieki piedāvā atlaides, elastīgus plānojumus, nomas brīvdienas un sedz telpu apdares izmaksas. Pēc Latio datiem, visātrāk nomniekus atrod biroji 50–130 kv. m platībā, savukārt 400–800 kv. m lielus blokus iznomāt ir daudz grūtāk. Tāpēc lielas telpas, līdzīgi kā Tallinā, sadala mazākos birojos, bet dažām ēkām maina funkciju, pielāgojot tās medicīnas, izglītības vai dzīvojamām vajadzībām.
Nomas maksas atšķirības ir lielas: Rīgas centrā A klases birojs var maksāt līdz 22 eiro par kv. m mēnesī, bet C klases telpas mazāk pieprasītos rajonos — no 5 eiro. Taču zema nomas maksa vēl nenozīmē izdevīgu biroju. Uzņēmumi rēķina arī komunālos un apsaimniekošanas izdevumus un vērtē telpu kopējās izmaksas.
Tirdzniecības centros atkal trūkst brīvu platību
Tirdzniecības nekustamais īpašums ir stabils tirgus segments. Tirdzniecības centru vakance ir minimāla — 2,2% Tallinā, 1,8% Rīgā un 1,5% Viļņā. Visaugstākā nomas maksa ir Viļņā: labākajos tirdzniecības centros — 25–55 eiro par kv. m mēnesī. Tallinā tā ir 23–45 eiro, Rīgā — 23–40 eiro.
Latvijā atkal tiek sākti jauni projekti. Būvatļaujas saņēmuši Mols un The Powerhouse Riga Waterfront teritorijā, un The Powerhouse būvniecība jau ir sākusies. Bijušo Cita Santehnika teritoriju plānots pārveidot par apkaimes tirdzniecības centru TC Astra, savukārt TC Imanta — paplašināt, par enkurnomnieku kļūstot Apollo. Otrajā ceturksnī bijušajās Cenu Klubs telpās tika atvērts Mājai & Dārzam, kā arī jauns Maxima veikals Stirnu iela, K-Senukai Ogrē un McDonald’s Liepājā.
Latvijas tirgū varētu ienākt arī jauni spēlētāji. Vairāki Ķīnas autobūves zīmoli apsver salonu atvēršanu, bet Polijas mazumtirgotāji — ienākšanu Baltijas tirgū vai tālāku paplašināšanos.
Igaunijā popularitāti iegūst zemāku cenu segmenta veikali. Pirmais HalfPrice veikals valstī, kas atvērts tirdzniecības centrā T1, piesaistīja lielu pircēju interesi. Pārdošanas apjomi pieauga arī zemo cenu tirgotājiem Grossi un A1000 Market.
Lietuvā otrajā ceturksnī netika atvērts neviens jauns tirdzniecības objekts, taču Akropolis Vingis projekts saņēma galīgo saskaņojumu infrastruktūras darbiem. Polijas zīmols Tatuum atvēra savu pirmo veikalu Kauņas tirdzniecības centrā Mega, bet Ķīnas elektroauto ražotājs BYD — 500 kv. m plašu salonu Urban HUB.
Loģistika aug, izvēle kļūst plašāka
Šajā segmentā nomniekiem ir arvien plašākas izvēles iespējas.
Tallinas reģionā jūnija beigās būvniecībā bija aptuveni 120 tūkst. kv. m noliktavu un industriālo platību — kopumā 30 projekti. Daudzi no tiem ir stock-office formātā, apvienojot noliktavu, tirdzniecības un biroju telpas. Pēc aktīva pirmā ceturkšņa pieprasījums palēninājās, un nomnieki lēmumus pieņem ilgāk. Neraugoties uz konkurenci un augsto vakanci, attīstītāji turpina sākt jaunus projektus.
Rīgā pabeigta datu centra DC7 TET pirmā kārta, Nordo N7 rekonstrukcija un Lidostas Parks V. Jaunās platības palielināja vakanci no 4,5% līdz 5,3%. Pieprasījums saglabājas, taču izvēle ir kļuvusi plašāka un nomniekiem vairs nav jāsteidzas. Divu līdz četru mēnešu nomas brīvdienas kļuvušas par ierastu praksi. Piedāvātā nomas maksa sasniedz 5,5 eiro par kv. m mēnesī, bet, ņemot vērā atvieglojumus, faktiskā maksa bieži ir zemāka.
Lietuvā aptuveni 70% pieprasījuma pēc jauniem spekulatīvajiem industriālajiem projektiem veido loģistikas uzņēmumi, tostarp Venipak, Hegelmann, VIA3L un NTG. Venipak atsākusi 13 500 kv. m termināļa projektu Liepkalnis Logistics Park Viļņā. Tas kļūs par uzņēmuma lielāko termināli un apvienos trīs pašreizējo objektu darbību.
Kāpēc starptautiskais kapitāls atgriežas lēni?
Provendi Real Estate Fund valdes priekšsēdētājs
Lielie starptautiskie investori Baltijas tirgū atgriežas lēnāk, nekā tika gaidīts. Viens no galvenajiem iemesliem ir ģeopolitiskā nenoteiktība. Kopš Krievijas pilna mēroga iebrukuma Ukrainā investori no Vācijas, Zviedrijas, Francijas un citām Eiropas valstīm pret projektiem Baltijā izturas piesardzīgāk un dod priekšroku nogaidīt, līdz situācija kļūs skaidrāka.
Vēl viens faktors ir finansējuma izmaksas. Procentu likmes samazinās, taču pārdevēju un pircēju gaidas joprojām atšķiras: īpašnieki rēķinās ar cenām, kādas bija gandrīz nulles EURIBOR laikā, savukārt investori jau vadās pēc jaunajiem tirgus apstākļiem. Šīs atšķirīgās gaidas nereti ir iemesls, kāpēc darījumi netiek pabeigti.
