InCity Capital: Gudri mājokļu risinājumi pieprasītās apkaimēs

Uzņēmuma portfelī ir gandrīz 22 000 m² nekustamo īpašumu un vairāk nekā 300 dzīvokļu Rīgā un Jūrmalā. Pēdējo gadu laikā uzņēmuma investīciju apjoms ir pieaudzis gandrīz desmitkārtīgi — no 2,8 miljoniem eiro līdz gandrīz 27 miljoniem eiro.

Uzņēmuma galvenais fokuss ir kvalitatīvu mājokļu radīšana pieprasītās pilsētas lokācijās, vienlaikus saglabājot pircējiem pieejamu iegādes budžetu un ilgtermiņa vērtības sajūtu. Nākamo četru gadu laikā uzņēmuma potenciālo projektu apjoms tiek lēsts aptuveni 40 miljonu eiro apmērā.

Latgales iela 261

Daudziem mājokļu pircējiem svarīgākais vairs nav kvadrātmetru skaits, bet gan kopējā iegādes cena un turpmākās uzturēšanas izmaksas. Tāpēc kompakti mājokļi vairs nav nišas produkts — tie kļūst par atbildi uz mainīgajām tirgus vajadzībām.

InCity Capital filozofijas pamatā ir saprātīgas pietiekamības princips.

„Mūsu orientieris ir — no cilvēkiem, caur cilvēkiem cilvēkiem. Gala pircēji ir Latvijas ģimenes un jaunie speciālisti, kuri vēlas dzīvot komfortabli un mājīgi attīstītā pilsētvidē, taču meklē finansiāli pieejamu iegādes formātu,” uzsver Mihails Petrišins.

Tieši uz šo pieeju InCity Capital balstīja savu attīstības stratēģiju, koncentrējoties uz projektiem ar nelielas platības dzīvokļiem un esošo ēku revitalizāciju.

Viens no pirmajiem šāda veida projektiem bija objekts Ķengaragā, Latgales ielā 261 — bijusī Kuzņecova porcelāna fabrikas kopmītne, kas tika pārvērsta par modernu dzīvojamo kompleksu ar 65 dzīvokļiem.

Tā tirgū parādījās aptuveni 18 m² lielas studijas tipa vienistabas dzīvokļi un aptuveni 25 m² lieli divistabu dzīvokļi — formāts, kas tolaik Rīgā joprojām tika uzskatīts par netradicionālu.

„Mēs piedāvājām alternatīvu: vecā dzīvojamā fonda vietā ar augstiem komunālajiem maksājumiem pircējs par līdzīgu cenu varēja iegādāties atjaunotu mājokli pilnībā renovētā ēkā ar zemākām uzturēšanas izmaksām,” atceras Mihails Petrišins.

Interese par projektu parādīja, ka pieprasījums pēc kompaktiem un funkcionāliem mājokļiem Rīgā ir lielāks, nekā daudzi bija gaidījuši.

Blaumaņa iela 9

Vēsturisko ēku rekonstrukcija InCity Capital kļuva par dabisku attīstības virzienu. Rīgai ar tās bagāto arhitektūras mantojumu un lielo skaitu nenovērtētu ēku pilsētas centrā tas bija loģisks ceļš uzņēmuma izaugsmei.

Viens no šādiem projektiem ir Benjamiņu mantinieku ģimenes īres nams Blaumaņa ielā 9.

„Tradicionāli pilsētas centrs tiek saistīts ar mājokļiem, kas lielākajai daļai pircēju nav pieejami. Pat tad, ja cena par kvadrātmetru ir samērīga, lielās platības automātiski padara šādus īpašumus nepieejamus vidusšķirai,” stāsta Mihails Petrišins.

InCity Capital piedāvāja citu pieeju. Tā vietā, lai saglabātu lielus dzīvokļus, ēka tika pielāgota kompaktākiem un funkcionālākiem mājokļiem, vienlaikus saglabājot objekta arhitektonisko vērtību.

Uzņēmums nodrošināja pilnu tehnisko un juridisko projekta vadību, atjaunojot fasādi, jumtu, liftus un inženierkomunikācijas, kā arī izveidojot juridisko ietvaru lielo dzīvokļu sadalīšanai kompaktākās dzīvojamās vienībās. Daļa pircēju projektā iesaistījās jau agrīnā stadijā un patstāvīgi veica iekšējās apdares darbus, kā arī dzīvokļu fizisko un juridisko sadalīšanu.

„Šāda pieeja ļāva samazināt ieejas slieksni pircējiem un vienlaikus pārbaudīt Latvijas tirgū kolektīvās investēšanas modeli dzīvojamajā nekustamajā īpašumā. Dzīvokļi, kuru vērtība pēc renovācijas sasniedza aptuveni 2000 eiro par kvadrātmetru, sākotnēji tika piedāvāti par aptuveni 1300 eiro par kvadrātmetru,” saka Mihails Petrišins.

Blaumaņa ielas 9 projekts kļuva par vienu no pirmajiem veiksmīgajiem piemēriem Latvijā, kur dzīvojamā nekustamā īpašuma attīstībā tika izmantots pūļa finansējums (crowdfunding) un grupveida iegādes modelis, nodrošinot līdzfinansētājiem investīciju atdevi 20–25% ROI apmērā.

Dubultu prospekts 101

Projekts Jūras skati Dubultu prospektā 101 Jūrmalā ir vēl viens piemērs InCity Capital pieejai esošo ēku revitalizācijā.

Bijušais sanatorijas komplekss Liesma tika būvēts pēc vācu projekta, izmantojot sava laika progresīvākos inženiertehniskos risinājumus, tostarp piekaramās fasādes elementus. Tas ir nozīmīgs ne tikai kā arhitektūras objekts, bet arī kā piemērs apbūves mērogam, kas mūsdienu Jūrmalā būtu daudz sarežģītāk saskaņojams.

Projekts daļēji risina kvalitatīvu mājokļu trūkumu Jūrmalā gan vietējiem iedzīvotājiem, gan biznesa klases pircējiem.

Pēc Mihaila Petrišina teiktā, galvenā ideja nebija padarīt pašu lokāciju lētāku, bet gan mainīt mājokļa formātu. Šāda pieeja ļāva piedāvāt pieejamāku ieejas punktu mājokļu tirgū pie jūras — segmentā, kas Jūrmalā tradicionāli saistās ar augstu iegādes budžetu.

Lai īstenotu šo projektu, InCity Capital piesaistīja 5,2 miljonu eiro finansējumu no Signet Bank. Šīs investīcijas ļāva kompleksā integrēt augstas klases infrastruktūru: viesnīcas stila vestibilu, autostāvvietas, kas pilnībā nodrošina iedzīvotāju vajadzības, kā arī koplietošanas terasi desmitajā stāvā ar panorāmas skatu uz priežu mežu un Baltijas jūras piekrasti.

Hospitāļu iela 49

Pēdējos gados rekonstrukcijas segmentā konkurence ir ievērojami pieaugusi. Tirgū ienākuši lielāki spēlētāji, palielinājušās investīciju izmaksas, un atšķirība starp rekonstrukcijas projektiem un jaunu ēku attīstību investoru skatījumā pakāpeniski samazinājusies. Šādos apstākļos InCity Capital paplašināja savu biznesa modeli, papildinot rekonstrukcijas projektus ar jaunbūvju attīstību. Tomēr uzņēmuma pamatpieeja ir saglabājusies nemainīga — izprast pircēju vajadzības un koncentrēties uz apkaimēm ar augstu attīstības potenciālu.

Viens no šādiem projektiem ir SkansteHof Hospitāļu ielā 49 — astoņu stāvu dzīvojamā ēka ar 33 energoefektīviem dzīvokļiem, kas atrodas starp Rīgas vēsturisko centru un Skanstes apkaimi.

Šobrīd Skanste piedzīvo vienu no nozīmīgākajām pārmaiņām Rīgā. Bijušās industriālās teritorijas pakāpeniski pārtop par modernu jaukta lietojuma pilsētvides kvartālu, kur līdzās attīstās dzīvojamā, biroju un sabiedriskā infrastruktūra.

Pārdomātie un ergonomiskie dzīvokļu plānojumi ļauj pircējiem iegūt vairāk funkcionālās telpas, nepārsniedzot iepriekš plānoto budžetu. InCity Capital norāda, ka SkansteHof trīsistabu dzīvokļa kopējā cena ir salīdzināma ar vidēja divistabu dzīvokļa cenu šajā pašā apkaimē.

Šāds platības sadalījums dod jaunajām ģimenēm iespēju iegūt papildu izolētu istabu, būtiski nepalielinot kredītsaistību slogu. Dzīvokļu nodošana ekspluatācijā plānota 2027. gadā.

Projekts tiek īstenots sadarbībā ar alternatīvo investīciju fondu Merito Partners. Arī Merito pārstāvji uzsver, ka pieprasījums pēc kvalitatīviem, energoefektīviem mājokļiem ar pārdomātiem plānojumiem netālu no Rīgas centra joprojām pārsniedz piedāvājumu.

Vecrīga

InCity Capital skatījumā projekta vērtību nosaka ne tikai tā investīciju potenciāls, bet arī paša objekta unikalitāte. Liela daļa ēku, ar kurām uzņēmums strādā, ir nozīmīgas pilsētvides vēsturiskā, arhitektoniskā vai kultūras mantojuma sastāvdaļas. Tāpēc rekonstrukcija tiek uztverta ne tikai kā nekustamā īpašuma atjaunošana, bet arī kā iespēja saglabāt un no jauna interpretēt mantojumu, piešķirot tam mūsdienu pilsētai atbilstošu formu.

Viens no projektiem, kas pašlaik atrodas saskaņošanas stadijā, ir saistīts ar vēsturiskas ēkas rekonstrukciju Vecrīgā. Dažādos laikos šajā ēkā atradusies sieviešu darbnīca, vieglās rūpniecības ražotne un vēlāk arī padomju laika iestādes. Atbilstoši projekta prasībām daļa fasādes un interjera arhitektonisko elementu tiks saglabāta.

Pēc rekonstrukcijas šeit plānots izveidot dzīvojamo ēku ar 53 dzīvokļiem un servisa pārvaldības elementiem, kas balstīti Airbnb un Booking.com tipa modelī.

Projekts atspoguļo vēl vienu būtisku tirgus tendenci — pieaugošu interesi par hibrīdiem mājokļu formātiem, kas atrodas starp tradicionāliem dzīvokļiem un viesnīcu pakalpojumu konceptu. Rīgas centrā, kur vēsturiskā vide savienojas ar tūrisma un īstermiņa īres pieprasījumu, šādi modeļi var kļūt par vienu no turpmākās attīstības virzieniem. To apliecina arī pieaugošā profesionālo attīstītāju un investīciju fondu aktivitāte šajā Rīgas daļā.