InCity Capital: Искусство компактных решений в востребованных районах

В портфеле компании – почти 22 000 м²  недвижимости  и более 300 квартир в Риге и Юрмале. Объем инвестиций компании за последние годы вырос почти в десять раз – с 2,8 млн евро до почти 27 млн евро.  

Главный фокус — создавать качественное жилье в сильных городских локациях, сохраняя для покупателей доступный бюджет покупки и ощущение долгосрочной ценности дома. В ближайшие четыре года объем потенциальных  проектов компании оценивается примерно в 40 млн евро. 

Компактный формат вместо лишних метров

Latgales iela 261

Для многих покупателей жилой недвижимости важно не количество квадратных метров, а общая стоимость покупки и последующие расходы на содержание. Поэтому компактное жилье перестает быть нишевым продуктом и становится ответом на меняющиеся потребности рынка. 

В основе философии InCity Capital лежит принцип разумной достаточности.

“Наш ориентир — от людей, через людей к людям. Конечный покупатель — это латвийские семьи и молодые специалисты, которые хотят жить  с комфортом и в уюте в развитом центре, но ищут подъемный формат покупки”, — отмечает Михаил Петришин.

Именно на эту логику сделала ставку InCity Capital, сосредоточившись на проектах с небольшой площадью квартир и ревитализации существующих зданий. 

Одним из первых таких проектов компании стал объект в Кенгарагсе, на улице Latgales iela 261 – бывшее общежитие Фарфорового завода Кузнецова, переосмысленное как современный жилой комплекс на 65 квартир.

Так в предложении  появились однокомнатные студии площадью около 18 м² и двухкомнатные квартиры около 25 м² — формат, который в тот момент все еще воспринимался как нестандартный для Риги. 

“Мы предложили  альтернативу: вместо старого фонда с высокими коммунальными счетами, покупатель получал за те же деньги обновленное жилье в полностью реновированном доме, где расходы на обслуживание были ниже”, – вспоминает Михаил Петришин. 

Интерес к проекту показал, что спрос на компактные и функциональные форматы в Риге оказался выше, чем многие ожидали. 

Реконструкция исторического наследия

Blaumaņa iela 9

Реконструкция стала для InCity Capital естественным пунктом: для Риги, с её историческим фондом и большим количеством недооцененных зданий в центре, это был очевидный путь развития. 

Среди подобных проектов  –  доходный дом семьи наследников Беньяминов на Blaumaņa iela 9.

“Традиционно центр города ассоциируется с недоступным для большинства бюджетом. Даже при адекватной цене за квадратный метр огромные площади  автоматически выводили недвижимость за пределы возможностей среднего класса”, – делится Михаил Петришин.

InCity Capital  предложил другую модель: вместо сохранения больших апартаментов здание было адаптировано под более компактные и функциональные квартиры, сохранив при этом архитектурную ценность объекта.

Компания брала на себя полное техническое и юридическое сопровождение, обновляя фасад, крышу, лифты и инженерные сети, а также предоставляя юридическую базу для разделения избыточно масштабных апартаментов на компактные функциональные квартиры,в то время как часть покупателей входила в проект на раннем этапе и самостоятельно занималась внутренней отделкой, физическим и юридическим разделением.

“Такой подход позволил снизить ценовой входной порог для покупателей и одновременно протестировать для латвийского рынка модель коллективного инвестирования в жилую недвижимость. Квартиры, которые после реновации стоили около 2000 евро за квадратный метр, на старте продавались примерно по 1300 евро”, — говорит Михаил Петришин.

Кейс на Blaumaņa iela 9 стал для латвийского рынка одним из первых примеров успешного использования краудфандинга и механики “групповой покупки” недвижимости, обеспечив конечным соинвесторам доходность на уровне 20–25% ROI.

Переосмысление жилья в Юрмале

Dubultu prospekts 101

Проект Jūras skati на Dubultu prospekts 101 в Юрмале стал еще одним примером подхода InCity Capital к ревитализации существующих зданий. Бывший санаторий Liesma возводился по немецкому проекту с использованием передовых для своего времени инженерных решений, включая элементы подвесного фасада, и представляет интерес не только как архитектурный объект, но и как редкий для современной Юрмалы масштаб застройки — согласование подобных зданий сегодня было бы значительно сложнее. 

Проект отчасти решает проблему  дефицита качественного жилья в Юрмале для местных жителей и покупателей бизнес-класса. 

По словам Михаила Петришина, ключевая идея была не в том, чтобы сделать саму локацию дешевле, а в том, чтобы изменить формат. Такой подход позволил предложить более доступную точку входа на рынок жилья у моря — сегмент, который в Юрмале традиционно ассоциируется с высоким бюджетом покупки. 

Для реализации этого проекта InCity Capital привлекла 5,2 млн евро финансирования от Signet Bank. Инвестиции позволили интегрировать в комплекс инфраструктуру премиального уровня: лобби в гостиничном стиле, паркинг, полностью закрывающий потребности жильцов, и общую террасу на десятом этаже с панорамным видом на сосновый бор и побережье. 

Новая урбанистика Скансте

Hospitāļu iela 49

В последние годы сегмент реконструкции стал более конкурентным. На рынок вышли крупные игроки, стоимость входа выросла, а разница между реконструкцией и новым строительством для инвесторов постепенно сократилась. На этом фоне InCity Capital расширила бизнес-модель, добавив к реконструкции проекты нового строительства. Базовый подход сохранился: понимание нужд аудитории и ставка на районы с высоким потенциалом развития.

Один из примеров –  проект SkansteHof на Hospitāļu iela 49 — восьмиэтажный жилой дом на 33 энергоэффективные квартиры, расположенный на стыке исторического центра и Скансте. Этот район сегодня переживает одну из наиболее заметных трансформаций в Риге: бывшие промышленные территории постепенно превращаются в новый смешанный городской кластер с жилой, деловой и общественной функцией. 

Эргономичные планировки позволяют покупателю получить больше функционального пространства в рамках фиксированного бюджета. В InCity Capital подчеркивают: в SkansteHof трехкомнатная квартира по общей стоимости сопоставима со средней двухкомнатной квартирой  в этом же районе.

Такое распределение площади дает молодым семьям возможность получить дополнительную изолированную комнату без увеличения долговой нагрузки. Квартиры будут сданы в эксплуатацию в 2027 году. 

Проект реализуется в партнерстве с фондом альтернативных инвестиций Merito Partners. В Merito также отмечают: спрос на качественное энергоэффективное жилье с продуманными планировками рядом с центром Риги по-прежнему превышает предложение. 

История как часть архитектуры

Старая Рига

Для InCity Capital ценность проекта заключается не только в его инвестиционном потенциале, но и в уникальности самого объекта. Значительная часть зданий, над которыми работает компания, имеет историческое, архитектурное или культурное значение для городской среды. В этом контексте реконструкция рассматривается не только как процесс обновления недвижимости, но и как возможность сохранить и переосмыслить наследие, создавая его новую, актуальную для современного города форму.

Один из проектов, который сейчас находится на стадии согласования, связан с реконструкцией исторического здания в старом городе, где в разные периоды располагались женское ателье, фабрика легкой промышленности, а позже — советские учреждения. Часть архитектурных элементов фасада и интерьеров должна быть сохранена как часть требований к проекту.

После реконструкции здесь планируется жилой дом на 53 квартиры с элементами сервисного управления по модели AirBnB и booking.com. Проект отражает ещё одну заметную тенденцию рынка: рост интереса к гибридным форматам жилья, которые находятся между классическими квартирами и гостиничным сервисом. Для центра Риги, где историческая среда сочетается с туристическим и краткосрочным спросом, подобные модели могут стать одним из направлений дальнейшего развития, что подтверждается большей концентрацией профессиональных игроков и фондов с данной части города Рига.