Джентрификация — это комплексная трансформация района, с индустриальным или бедным прошлым: меняется его функция, появляются новые жители и бизнес, растет уровень района и стоимость недвижимости. Вместе с этим меняется и восприятие — бывшие промышленные территории становятся полноценными городскими кварталами.
Какие районы проходят этот путь сегодня, какие проекты становятся драйверами изменений и что именно делает территорию привлекательной для новых жителей и инвесторов — рассмотрим на примере Риги вместе с представителями отрасли, компанией Latio, и аналитиком рынка Ксенией Иевлевой.
Почему в Латвии процесс происходит медленнее
В Риге джентрификация происходит значительно медленнее, чем в западных мегаполисах. Этому способствует целый ряд факторов — сравнительно слабая социальная сегрегация, высокая доля собственников жилья и наследие советской застройки, из-за которого многим районам так и не удалось сформировать яркую идентичность. Тем не менее и в латвийской столице уже есть кварталы, которые за последние годы заметно изменились, а некоторые районы только ждут своего часа, отмечает рыночный аналитик компании Latio Ксения Иевлева.
Ксения Иевлева отмечает, что в Риге, в первую очередь отсутствует сильное разделение между богатыми и бедными районами. В сравнительно небольшой стране разные социальные группы постоянно пересекаются в общей городской среде. У нас нет гетто или мест, где живут только бедные слои общества или мигранты.
Вторая причина — советская унификация. Массовая застройка типовыми серийными домами в советское время лишила многие районы индивидуальности. Одни и те же 119-е серии появились и в Пурвциемсе, и в Иманте, и в других микрорайонах.
В результате многим территориям сложно сформировать собственную идентичность — архитектурную и эмоциональную. Сегодня это можно считать одной из крупнейших проблем города именно с архитектурной точки зрения.
Отпечаток оставила приватизация. После восстановления независимости жители получили возможность приватизировать квартиры. В результате большинство жителей Латвии стали владельцами собственного жилья. В Германии около половины населения жилье арендуют, в Риге таких около 18%. Это снижает мобильность жителей: собственники менее склонны менять район проживания.
– называет Ксения Иевлева третью причину низкой джентрификации.
Последние 5–10 лет Рига сталкивается и с другим процессом — субурбанизацией. Более обеспеченные рижане все чаще переезжают в пригороды — Марупе, Кекаву, Сигулду. Таким образом часть платежеспособного населения уходит не в центральные районы, а за пределы города.
Где джентрификация уже заметна в Риге
Кипсала
Ķīpsala стала одним из самых ярких примеров трансформации городской среды. Важным импульсом стала реконструкция бывшей Гипсовой фабрики, где появились дорогие loft-style квартиры.
Вслед за этим начали развиваться рестораны, частная застройка и современная архитектура на Ogles iela. Еще 30 лет назад район считался малопрестижным, а сегодня входит в число самых дорогих территорий столицы.
Архитектура новых зданий выглядит слегка футуристично, но при этом уважает атмосферу Кипсалы, где сосуществуют как новостройки, так и отреставрированные исторические здания.
Гризинькалнс
Grīziņkalns в 1990-х и начале 2000-х имел репутацию неблагополучного района. Здесь были коммунальные квартиры, высокий уровень криминала и социальные проблемы.
Переломным моментом стала реконструкция парка Гризинькалнс. Район постепенно начал меняться: появились рекреационная зона, мероприятия, новые заведения, вырос интерес к историческим деревянным домам и зеленой среде.
Сегодня улицы Krāsotāju и Artilērijas уже воспринимаются как перспективная городская среда с потенциалом роста цен на недвижимость благодаря той же деревянной застройке, но уже реконструированной.
Калнциемский квартал
Kalnciema kvartāls стал примером того, как одна инициатива способна изменить восприятие целого района.
Братья Мартиньш и Карлис Дембергcы привлекли инвестиции в восстановление исторических деревянных домов. Со временем вокруг проекта начали развиваться культурные мероприятия, рестораны и новые бизнесы.
Отреставрированные деревянные дома отличаются уникальной архитектурой, характерной только для этого района. Кроме того, Kalnciema kvartāls находится на одном из основных маршрутов между аэропортом и центром Риги, по которому часто передвигаются официальные делегации.
Сегодня Kalnciema kvartāls считается одной из визитных карточек современной Риги.
КАК ИЗМЕНИЛИСЬ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
Средние цены в 2020–2026 годах, €/м²
| Pētersala–Andrejsala | ||
| Довоенные дома | 1 100 → 1 650 €/м² | +50% |
| Новостройки, первичный рынок | 2 151 → 3 800 €/м² | +77% |
| Āgenskalns | ||
| Деревянные дома | 780 → 1 450 €/м² | +86% |
| Реновированные объекты, первичный рынок | 1 700 → 2 600 €/м² | +53% |
| Довоенные дома | 1 100 → 1 675 €/м² | +52% |
| Grīziņkalns | ||
| Реновированные проекты, первичный рынок | 1 890 → 2 700 €/м² | +43% |
| Довоенные дома | 1 250 → 1 490 €/м² | +19% |
| Серийное жилье | 1 045 → 1 390 €/м² | +33% |
Общий рост средних цен в Риге за 6 лет: +24%
Какие районы столицы могут стать следующими
Латгальское предместье
Латгальское предместье эксперты называют одним из самых недооцененных районов с потенциалом джентрификации.
Здесь сохранилась историческая застройка, высокие потолки, архитектурные детали и зеленая среда. Дополнительный фактор — концентрация вузов и студентов.
Если в район придут крупные инвестиции и качественные проекты реновации, он может повторить путь Калнциемского квартала.
Торнякалнс, Засулайкс и Шампетерис
Torņakalns, Zasulauks и Šampēteris пока остаются недооцененными.
Особенно перспективным считается Шампетерис, известный также как Depo— благодаря большим индустриальным помещениям, которые можно превратить в loft-пространства. Зелёная среда и историческая атмосфера создают высокий потенциал для роста цен на недвижимость.
Близость железной дороги делает Засулаукс удобным для жизни районом с быстрым доступом к центру. Район пока остаётся заметно дешевле многих центральных кварталов Риги.
Агенскалнс
При этом в Риге есть районы, которые десятилетиями сохраняют свой статус. Например, аутентичный Āgenskalns. Благодаря исторической застройке советские типовые дома почти не изменили атмосферу района. Зелёная среда, близость Даугавы и исторический характер делают район привлекательным для молодых семей и покупателей жилья среднего и высокого сегмента.
Неожиданно перспективным с точки зрения будущей трансформации называют и Voleri, хотя сегодня этот район пока остается вне внимания большинства инвесторов. Кроме того, в последний год заметно вырос интерес к центральным районам Риги — Avoti, Brasa, историческому центру и особенно Pētersala-Andrejsala. Последний во многом выигрывает благодаря так называемому waterfront effect — близости воды, набережных и потенциалу развития современной городской среды у реки.
– Ксения Иевлева, аналитик рынка Latio.
