Džentrifikācija ir kompleksa tāda rajona transformācija, kam ir industriāla vai sociāli nelabvēlīga pagātne: mainās tā funkcija, parādās jauni iedzīvotāji un uzņēmumi, paaugstinās rajona līmenis un nekustamā īpašuma vērtība. Līdz ar to mainās arī teritorijas uztvere — bijušās industriālās zonas kļūst par pilnvērtīgiem pilsētas kvartāliem.
Kuri rajoni šobrīd piedzīvo šādas pārmaiņas, kuri projekti kļūst par pārmaiņu virzītājspēku un kas tieši padara teritoriju pievilcīgu jauniem iedzīvotājiem un investoriem — to aplūkosim, par piemēru ņemot Rīgu, kopā ar nozares pārstāvjiem, uzņēmumu Latio un tirgus analītiķi Kseniju Ievļevu.
Kāpēc Latvijā šis process norit lēnāk
Rīgā džentrifikācija norit ievērojami lēnāk nekā Rietumu lielpilsētās. To ietekmē vairāki faktori — salīdzinoši neliela sociālā segregācija, liels mājokļu īpašnieku īpatsvars un padomju laika apbūves mantojums, kura dēļ daudziem rajoniem tā arī nav izdevies izveidot spilgtu un atšķirīgu identitāti. Tomēr arī Latvijas galvaspilsētā ir kvartāli, kas pēdējos gados ir ievērojami mainījušies, savukārt daži rajoni vēl tikai gaida savu laiku, norāda Latio tirgus analītiķe Ksenija Ievļeva.
Ksenija Ievļeva norāda, ka Rīgā, pirmkārt, nav izteikta dalījuma starp turīgajiem un nabadzīgajiem rajoniem. Salīdzinoši nelielā valstī dažādas sociālās grupas pastāvīgi satiekas kopējā pilsētvidē. Pie mums nav geto vai teritoriju, kurās dzīvotu tikai sabiedrības trūcīgākie slāņi vai migranti.
Otrs iemesls ir padomju laika unifikācija. Masveida tipveida sērijveida daudzdzīvokļu namu būvniecība padomju laikā daudziem rajoniem atņēma individualitāti. Vienas un tās pašas 119. sērijas ēkas parādījās gan Purvciemā, gan Imantā, gan citos mikrorajonos.
Rezultātā daudzām teritorijām ir grūti izveidot savu identitāti — gan arhitektonisko, gan emocionālo. Šobrīd to var uzskatīt par vienu no būtiskākajām pilsētas problēmām tieši no arhitektūras viedokļa.
Savus nospiedumus ir atstājusi arī privatizācija. Pēc neatkarības atjaunošanas iedzīvotājiem radās iespēja privatizēt dzīvokļus. Rezultātā lielākā daļa Latvijas iedzīvotāju kļuva par sava mājokļa īpašniekiem. Vācijā aptuveni puse iedzīvotāju mājokļus īrē, savukārt Rīgā tādu ir aptuveni 18%. Tas samazina iedzīvotāju mobilitāti — īpašnieki ir mazāk tendēti mainīt dzīvesvietas rajonu.
– Ksenija Ievleva, Latio tirgus analītiķe.
Pēdējos 5–10 gados Rīga saskaras arī ar citu procesu — suburbanizāciju. Turīgākie rīdzinieki arvien biežāk pārceļas uz Pierīgu — Mārupi, Ķekavu, Siguldu. Tādējādi daļa maksātspējīgo iedzīvotāju pārceļas nevis uz pilsētas centrālajiem rajoniem, bet gan ārpus Rīgas.
Kur džentrifikācija jau redzama Rīgā
Ķīpsala
Ķīpsala ir viens no spilgtākajiem Rīgas piemēriem. Bijušās Ģipša fabrikas renovācija pārvērta industriālās telpas pievilcīgos lofta tipa dzīvokļos.
Pēc tam šeit sāka attīstīties restorāni, privātmāju projekti un moderna arhitektūra. Rajons, kas vēl pirms 30 gadiem tika uzskatīts par mazprestīžu teritoriju, šodien ir viena no dārgākajām nekustamā īpašuma vietām Rīgā.
Jauno ēku arhitektūra izskatās nedaudz futūristiska, taču vienlaikus respektē Ķīpsalas noskaņu, kur līdzās pastāv gan jaunbūves, gan restaurētas vēsturiskās ēkas.
Grīziņkalns
Grīziņkalns deviņdesmitajos gados tika uzskatīts par nelabvēlīgu rajonu ar augstu noziedzības līmeni un sociālām problēmām. Tur atradās komunālie dzīvokļi, bija augsts noziedzības līmenis un sociālās problēmas.
Situācija sāka mainīties pēc parka renovācijas. Apkaime kļuva pievilcīgāka ģimenēm, sportotājiem un jaunajiem iedzīvotājiem. Pieauga interese arī par vēsturiskajām koka mājām un zaļo vidi.
Šodien Krāsotāju un Artilērijas ielas jau tiek uztvertas kā perspektīva pilsētvide ar nekustamā īpašuma cenu pieauguma potenciālu — lielā mērā pateicoties tai pašai koka apbūvei, kas tagad tiek renovēta.
Kalnciema kvartāls
Kalnciema kvartāls kļuva par piemēru tam, kā viena iniciatīva spēj mainīt visa rajona uztveri.
Brāļi Mārtiņš un Kārlis Dembergi piesaistīja investīcijas vēsturisko koka māju atjaunošanai. Pakāpeniski ap projektu sāka attīstīties kultūras pasākumi, restorāni un jauni uzņēmumi.
Restaurētās koka mājas izceļas ar unikālu arhitektūru, kas raksturīga tieši šim rajonam. Turklāt Kalnciema kvartāls atrodas vienā no galvenajiem maršrutiem starp lidostu un Rīgas centru, pa kuru bieži pārvietojas arī oficiālās delegācijas.
Šodien Kalnciema kvartāls tiek uzskatīts par vienu no mūsdienu Rīgas simboliem.
KĀ MAINĪJUŠĀS MĀJOKĻU CENAS
Vidējās cenas 2020.–2026. gadā, €/m²
| Pētersala–Andrejsala | ||
| Pirmskara mājas | 1 100 → 1 650 €/m² | +50% |
| Jaunbūves pirmreizējā tirgū | 2 151 → 3 800 €/m² | +77% |
| Āgenskalns | ||
| Koka mājas | 780 → 1 450 €/m² | +86% |
| Renovētas pirmreizējā tirgū | 1 700 → 2 600 €/m² | +53% |
| Pirmskara | 1 100 → 1 675 €/m² | +52% |
| Grīziņkalns | ||
| Renovētie projekti pirmreizējā tirgū | 1 890 → 2 700 €/m² | +43% |
| Pirmskara | 1 250 → 1 490 €/m² | +19% |
| Sērijveida | 1 045 → 1 390 €/m² | +33% |
Kopējais vidējo cenu pieaugums Rīgā 6 gadu laikā: +24%
Kuras apkaimes varētu būt nākamas
Latgales priekšpilsēta
Vēsturiskā Maskavas forštate (arī Lastādija) šobrīd tiek uzskatīta par vienu no nenovērtētākajām teritorijām ar augstu džentrifikācijas potenciālu.
Rajonā saglabājusies vēsturiskā apbūve, mājas ar augstiem griestiem, arhitektūras detaļas un studentu vide.
Ja tur ienāks lielākas investīcijas un kvalitatīvi renovācijas projekti, Maskavas forštate varētu atkārtot Kalnciema kvartāla ceļu.
Torņakalns, Zasulauks un Šampēteris
Torņakalns, Zasulauks un Šampēteris pagaidām joprojām ir nepietiekami novērtēti.
Īpaši interesants tiek uzskatīts Šampēteris jeb Depo. Rajonā ir daudz tukšu industriālu telpu, kuras iespējams pārvērst par loftiem. Zaļā vide un vēsturiskā noskaņa rada augstu nekustamā īpašuma cenu pieauguma potenciālu.
Savukārt Zasulauks kļūst pievilcīgs, pateicoties dzelzceļa infrastruktūrai un ātrajam savienojumam ar centru. Rajons joprojām ir ievērojami lētāks nekā daudzi Rīgas centra kvartāli.
Āgenskalns
Vienlaikus Rīgā ir apkaimes, kas savu statusu saglabājušas gadu desmitiem. Viens no piemēriem ir autentiskais Āgenskalns. Pateicoties vēsturiskajai apbūvei, padomju laika tipveida ēkas nav būtiski mainījušas apkaimes atmosfēru. Zaļā vide, Daugavas tuvums un vēsturiskais raksturs padara šo apkaimi pievilcīgu jaunajām ģimenēm un vidējā un augstākā segmenta mājokļu pircējiem.
Par negaidīti perspektīvu nākotnes transformācijas ziņā tiek uzskatīta arī Voleru apkaime, lai gan šobrīd tā vēl atrodas ārpus lielākās daļas investoru uzmanības loka. Turklāt pēdējā gada laikā ievērojami pieaugusi interese par Rīgas centrālajām apkaimēm — Avotiem, Brasu, vēsturisko centru un īpaši Pētersalu-Andrejsalu. Pēdējā lielā mērā iegūst no tā dēvētā waterfront effect — ūdens un krastmalu tuvuma, kā arī potenciāla attīstīt mūsdienīgu pilsētvidi pie upes.
– Ksenija Ievleva, Latio tirgus analītiķe
